Konutder Başkanı Ramadan Kumova’dan 2024 ve 2025 Beklentileri

Konutder Başkanı Ramadan Kumova, TÜİK tarafından açıklanan Kasım 2024 Konut Satış İstatistikleri’nin ardından, 2024 yılının genel değerlendirmesini yaparak 2025’e dair öngörülerini kamuoyuyla paylaştı. Sektördeki hareketlenmelere dikkat çeken Kumova, “Özellikle düşük ve orta gelir grubuna yönelik markasız konutlarda kayda değer bir canlılık gözlemliyoruz. Faiz, borsa, altın ve kripto gibi yatırım araçlarından kazanç elde eden yatırımcıların, konut fiyatlarının artacağı öngörüsüyle alıma yöneldiği kanaatindeyiz.” dedi.

Kumova’nın açıklamalarından öne çıkan noktalar:

Faiz Düşüşü Etkisi: Faiz oranlarında bir düşüş olması halinde, bu etkinin sektöre yayılacağı öngörülüyor. 2025’in ikinci çeyreğinden itibaren genel bir hareketlenme bekleniyor. Bugün açıklanan Kasım verileri, artış eğiliminin sürdüğünü gösteriyor; Aralık sonuçlarının da benzer şekilde gerçekleşmesi bekleniyor. Bu durumda, 2024 yılı sonunda konut satışlarının 1.4 milyonu aşması kesinleşmiş durumda.
İpotekli Satışlardaki Artış: TÜİK verilerine göre, Kasım ayında Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 315,7 oranında artarak 21 bin 804 seviyesine ulaştı. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 14,2 olarak gerçekleşti.
Üreticilerin Vadelendirme Modelleri: Konut satışlarında ipotekli satışların oranı yüzde 14 seviyelerinde iken, üreticiler, satış yapabilmek amacıyla kendi vadelendirme modellerini müşterilere sunmaya yöneldi. Bu durum, finansman yükünü üstlenen üreticiler için önümüzdeki dönemlerde ek bir yük oluşturabilir.
Piyasa Koşulları: Sağlıklı ve dengeli piyasa koşullarının oluşabilmesi için ipotekli (kredili) satışların oranının yüzde 50 seviyelerinin altına düşmemesi kritik bir öneme sahip. Geçmişte ipotekli satış oranları %4’lere kadar gerilemişti. Bugün geldiği yüzde 14 gibi ciddi bir artış, halen istenilen seviyenin oldukça altında kalmaktadır.
Konut Fiyatları Üzerine: TCMB’nin Kasım ayı Konut Fiyat Endeksi raporuna göre, Kasım’da aylık bazda yüzde 2.8, yıllık bazda ise nominal olarak yüzde 29.4 oranında bir artış gözlemlendi. Ancak enflasyon ile karşılaştırıldığında, yıllık rakamın reel karşılığı yüzde 12 düşüş göstermektedir. İnşaat maliyetleri ise son açıklanan verilerde yüzde 39.4 artış kaydetmiştir. Konut fiyatları, TÜFE ve inşaat maliyetleri karşısında reel olarak değer kaybetmiş durumda. Bu azalma, 2024 yılının başından itibaren yaklaşık 11 aydır devam ediyor. Dolayısıyla, 2024’ün ikinci yarısından itibaren, insanlar konut alımında fırsatları değerlendirmeye yöneliyor.
İstanbul’daki Üretim Maliyetleri: İstanbul’daki inşaat maliyetleri oldukça yüksek seyretmektedir. İTO’nun açıkladığı İnşaat Malzemeleri Endeksi’ne göre, Kasım ayında nominal olarak yüzde 92.4 artış kaydedilmiştir. Aynı dönemde İstanbul Konut Fiyat Endeksi ise yüzde 26.2 oranında bir artış göstermiştir.
Konut İhtiyacı ve Üretim Açığı: Ülkemizde her yıl 700 bin yeni konuta ihtiyaç duyulmakta; ancak 2023’te üretim 504 bin seviyesinde kalmış, bu yılsonu tahmininin de 482 bin civarında olacağı belirtilmektedir. Son birkaç yıldır birinci el konut arzındaki düşüş, ikinci el konut stokları ile dengelendi; ancak ikinci eldeki ürün stoku son 3 yılda azalarak, önümüzdeki dönemde birinci eldeki arz eksikliğini karşılayamayacak seviyelere inmiştir.
İkinci El Satışlardaki Düşüş: İkinci el konut satışlarındaki düşüş trendi devam ederse ki, eğilim maalesef bu yönde görülüyor, önümüzdeki iki yıl içinde konut arzında sıkıntı yaşanabilir. Bu durum sosyolojik bir boyut kazanarak, barınma krizine dönüşebilir.
Çözüm Önerileri: Bu durumdan çıkışın ilk adımı, birinci el konut satışlarını hızlandıracak konut kredisi faiz indirimleri gibi tedbirlerin acilen alınmasıdır. Konut satışlarına bakıldığında, birinci el konutların payı yüzde 30, ikinci el konutların payı ise yüzde 70 seviyelerinde gerçekleşmektedir. Bu dengesiz tablo, üretimin önündeki önemli engellerden biri olarak karşımıza çıkıyor. Kredi faizlerindeki iyileşme ile birinci el satış oranının yüzde 50’lere çekilmesi sağlanmalı; bu sayede yeni üretimler için de kaynak oluşturulmalıdır. Böylelikle arz sıkıntısının ilk ayağı çözülmüş olacaktır. Devamında, konut üretiminin önündeki en büyük engel olan arsa maliyetlerinin düşürülmesi için formüller geliştirilmelidir.
Dar Gelirliye Konut Üretimi: Toplumun önemli bir kesimini oluşturan orta gelir grubu, orta alt gelir grubu ve alt gelir grubu için yeterli sayıda konut üretilemiyor. Bu ihtiyaç karşılanmadığında, konut sahiplik oranımız hızla düşmektedir. Son 16 yılda, dar gelirlinin ev sahibi olma oranının yüzde 61’den yüzde 48’e gerilediği görülmektedir. Ev sahibi olamayan dar gelirli bireyler ise kiraya geçmek zorunda kalıyor. 2007’de dar gelirli her 100 kişiden 18’i kirada otururken, bu sayı 2023 yılında neredeyse iki katına çıkarak 34.7’ye ulaşmıştır. Rakamların bu şekilde olması, kiralık konut piyasasında enflasyon artışını tetikleyerek, kiraları etkileyen bir kısır döngü oluşturuyor. Son dönemde TOKİ’nin üretimi artırmak için yeni ihalelere hız vermesi memnuniyet verici; ancak kamu-özel sektör işbirliği ile yapılacak stratejiler ve planlamalar, sorunu çözme adına daha etkili bir yaklaşım sunabilir.
2025’te Yatırım Potansiyeli: Uygun koşullar sağlandığında, 2025 yılında konutun yeniden yatırım ligine dönebilir. 2025’te beklenen konut kredisi faiz indirimlerinin, piyasaya can suyu olacağı düşünülüyor. Kasım sonunda açıkladığımız Konutder Sektörel Beklenti Anketi’ne göre, üyelerimizin konut arzında faizlere paralel bir artış beklentisi var. Ankete katılanların yüzde 31.8’i, önümüzdeki 6 ay içinde üretimin artacağını belirtirken, bu oran bir önceki dönemde yüzde 0’dı. 2024’ün ikinci yarısından itibaren rakamların düzelmesi, daha sağlıklı bir piyasa için umut verici bir adım olarak değerlendiriliyor. Ancak bu olumlu rüzgarın yanıltıcı olmaması gerektiğinin altı çiziliyor. Dolayısıyla, faizlerin düşmesiyle birlikte 2025’te konut arzında bir artış yaşanması bekleniyor. Son dönemdeki konut satışları ile birlikte değerlendirdiğimizde, konutlarda reel fiyat düşüşü, belirli oranda alıcıları teşvik etmiş durumda. Hem fiyatlarda hem de satış adedinde bir hareketlilik gözlemleniyor. Konut sektöründe 2025’in ikinci çeyreğinden itibaren fiyatlarda reel anlamda bir artış beklenmektedir. Konut kredi faizlerindeki gelişmeler doğrultusunda, 2025 yılı genelinde konutun yatırım açısından en kârlı alanlardan biri olabileceği düşünülüyor.