Hamide HANGÜL

Konut piyasasında satışlar son üç aydır yükseliş göstermesine rağmen, faiz oranlarının halen yüksek olması ve konut fiyatlarının erişilebilirlikten uzaklaşması, satışları olumsuz etkiliyor. Ayrıca, inşaat maliyetlerindeki hızlı artış ve finansmana erişimde yaşanan zorluklar, arz-talep dengesini bozuyor. İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, sermayenin sınırlı olduğunu ve inşaat maliyetlerinin son üç yılda döviz bazında yüzde 100 arttığını belirtti. Keçeli, talebe uygun konut üretiminin önemine vurgu yaptı. Gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri İNDER Başkanı Engin Keçeli ile ele aldık.

Konut fiyatlarının yüksekliğinin büyük ölçüde maliyetlerle ilişkili olduğunu ifade eden Keçeli, inşaat maliyetinin yaklaşık yarısının arsa bedelinden oluştuğunu dile getirdi. “Devlet, dar ve orta gelirli vatandaşlar için arsa üretmeli, biz ise tüketicilerin taleplerine uygun konut üretmeliyiz” dedi.

Aile Talebi Olan Yere Öğrenci Evi Yapıyoruz

Bu yıl İNDER olarak müşteri odaklı konut üretimine öncelik vereceklerini belirten Keçeli, şöyle devam etti: “Ezbere konut üretmek artık geçerli değil. Talebe göre konut üretmeliyiz. Talep varsa, neye talep var? Üniversiteye yakın bir yere öğrenci evi mi? Hastaneye yakın bir yere hastane çalışanları veya hasta yakınları için konut mu? Yani, taleplere göre hareket etmeliyiz. Örneğin, villa satılacak bir alanda konut, aile talebi olan yerlere ise 1+1 öğrenci evi yapıyoruz. Yanlış arzlar, yanlış taleplere hitap ediyor ve bu durum piyasayı bozuyor. Artık maliyetler çok arttı. Sektördeki en büyük sıkıntımız ise sermaye eksikliği. Finansal enstrümanlarımız çok kısıtlı. Ayrıca, bankalar artık bizim arkamızda değil. Yüzde 55 faiz oranlarıyla inşaat yapmak mümkün değil. Dünya bu sorunların çözümlerini üretmişken, bizim de bu çözümlere yönelmemiz gerekiyor. Avrupa’da yeni yapılacak konut projeleri devlet tarafından yönlendirilirken, bizde böyle bir sistem yok. Talebe uygun konut ve ruhsat üretmeliyiz.”

Ofis Talebi Arttı, Doluluk Oranı Yüzde 85-90’a Çıktı

İnşaat sektöründe son 2-3 yılda maliyet artışı ve satış hızında yavaşlama yaşandığını belirten Engin Keçeli, ofis sektörünün ise tam tersine olduğunu ifade etti. “Ofislerde talep, fiyatlar ve satışlarda bir artış gözlemleniyor. Büyükdere Caddesi, Cendere Caddesi ve çevresindeki Maslak, Levent, Esentepe hattında, pandemi sonrası ofis metrekare satış fiyatları döviz bazında en az yüzde 50 arttı. Kiralar da aynı şekilde yükseldi. Ofislerde doluluk oranı ise yüzde 85-90’lara yaklaştı” dedi.

Yurt Dışında Konut Alanların Geri Döneceğine İnanıyorum

Faizlerin düşmesi durumunda konuta daha geniş bir yatırımcı kitlesinin yöneleceğini vurgulayan Keçeli, “İhtiyacı olanlar zaten alım yapıyor. Ancak alım gücünün düşüklüğü, fiyatların yüksekliği ve finansman modellerinin yetersizliği nedeniyle ev sahibi olmak oldukça zorlaştı. KKM’lerden dönüş ve TL mevduattaki faiz geliriyle konuta yatırımlar başladı” dedi. Türkiye’den yurt dışında gayrimenkul yatırımı yaparak gidenlerin de geri döneceğine inandığını dile getiren Engin Keçeli, “Yurt dışına gidenler, aidat ödemeleri veya gayrimenkul değer düşüşleri nedeniyle geri döneceklerdir. Yeter ki doğru yerde doğru projeleri üretelim” şeklinde konuştu.

Maliyetler Çok Fazla Arttı

Konut fiyat artışlarına dair bir soruyu yanıtlayan Engin Keçeli, “Fiyat artışı devam etmez, maliyet artışı da durur. Çünkü maliyetler had safhaya ulaştı. Üreticiler geleceği fiyatlandırıyor” dedi.

Kacak Yapılardan Kaçarken Yoğun Yapılaşmaya Gitmeyelim

Kentsel dönüşüm ile riskli ve çürük yapıların dönüştürülmesi konusuna değinen Engin Keçeli, kat sayısını artırarak metrekareyi büyütmenin doğru bir yaklaşım olmadığını vurguladı. Keçeli, “Şehir merkezlerinde bir kat, iki kat daha verme düşüncesinin çok doğru olduğuna inanmıyorum. Ancak çaresiz olduğumuz yerler de mevcut. Kaçak olmayan ama ruhsatlı olan yerler var. Örneğin, 1970’lerde 10 kat imar almış bir yerin yeni planda 3 kat olarak belirlenmesi gibi. Ancak biz toprağı iki defa kirletmemeliyiz. Kaçak yapıların bulunduğu bir arazide aynı yoğunlukta ve düzensiz yapılaşmalarla büyümemeliyiz. Yani, gecekondu ve kaçak yapılardan kurtulurken daha yanlış ve daha yoğun bir yapılaşmaya zemin vermemeliyiz. Çünkü bu topraklar gelecek nesillere emanet. Bazı yerlerde 1-2 kat verilebilir, ancak boş ve yeşil alanlarda 10 kat imar verip konut yapmak doğru bir yaklaşım değildir” dedi.

‘Nerede Proje Yaparsak Satarız’ Devri Artık Bitti

Son 1-2 yıldaki yavaşlamanın kendilerine fizibilite imkanı sağladığını belirten Keçeli, “Nerede proje yaparsak satarız” devrinin sona erdiğini ifade etti. Artık talebin nerede yoğun olduğunu, doğru lokasyonun neresi olduğunu ve lokasyon bazında hangi fiyatın uygun olduğunu belirleyerek projeler üretmeleri gerektiğini vurguladı. Arsa üretimi, arsaların planlanması ve proje hazırlanması gibi konularda sektörün şu an çalıştığını söyledi.