Konut Fiyat Endeksi Eylül 2023 Verileri

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), Eylül 2023 itibarıyla bir önceki aya göre yüzde 1 artış göstererek 148 seviyesine ulaştı. KFE, yıllık bazda ise yüzde 27,4’lük bir artış kaydederken, reel olarak gerçekleşen azalış ise yüzde 14,7 oldu. Bu durum, Şubat ayında başlayan reel azalış sürecinin 8. ayda da devam ettiğini göstermektedir. Konut fiyatları, en son Ocak ayında yıllık bazda yüzde 1,4 oranında artış göstermişti. Şubat ayından itibaren başlayan düşüşler, Eylül ayına kadar sürmüştür.

Eylül ayında konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, bu düşüşü fırsat bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle birlikte, 140 bin 919 adet konut satışı gerçekleşerek son 21 ayın en yüksek satış rakamına ulaşıldı. Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı sağlandığı sürece konut fiyatlarındaki düşüşün devam edeceğini belirtti. Büyükduman, konut fiyatlarındaki reel düşüşün yatırımcılar için önemli bir fırsat sunduğunu ifade ederek şu değerlendirmelerde bulundu:

Kira Çarpanları Düşüşte: “Brüt kira çarpanları 15 yıl civarına geriledi. Konutlarda amortisman süresi 20 yılın üzerine çıkmıştı ancak bu rakam şimdi tekrar 15 yıl civarına dönmüştür.”
Kira/Fiyat Oranı: “20 yıl önceki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar, konut fiyatlarına göre oldukça iyi bir oran göstermektedir.”
Yatırım Fırsatları: “Dolayısıyla ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz.”

Büyükduman, Eylül ayında son 21 ayın en yüksek konut satış rakamlarının bu nedenlerle gerçekleştiğini vurguladı. Yatırımcıların, altın gibi değerli madenlerden para kazanan, Kur Korumalı Türk Lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, “faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir” düşüncesiyle portföy çeşitlendirmesi yaparak satışları artırdığını dile getirdi.

Artan Satışlar ve Kira Getirisi

Ahmet Büyükduman, konut satışlarının son üç aydır artış gösterdiğini belirterek, “Kira getirisi amaçlı alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini gözlemliyoruz. Konut mevcut kira çarpanı seviyesinde tekrar cazibe kazandı.” şeklinde konuştu.

Kredisiz Konut Alımında Uygun Zaman

İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, Covid-19 salgını döneminde dünya genelinde konut arzında yaşanan daralmaya dikkat çekerek, bu hızlı daralmadan sonra konut fiyatları ve kiralarda önemli bir artış yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde ciddi bir baskı oluşturduğunu vurguladı. Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla inşa edilip teslim edilmeye başlanması, kiralara üst sınır getirilmesi ve yeni ekonomi programıyla birlikte faizlerin hızla yükselmesi ile konuta talebin düştüğünü ifade eden Şener, şunları kaydetti:

Arz Artışı: “Konut arzının artması, fiyatlardaki artışın yavaşlamasına neden olmuştur.”
Yatırım İçin Uygun Zaman: “Fiyatlardaki gerileme, daha önce yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun bir zaman olduğunu göstermektedir.”
İpotekli Alım Sorunu: “Ancak ipotekli konut alımı için istenilen gerileme henüz yeterli düzeye erişmemiştir.”

Şener, dünya genelindeki maliyetler, talep ve arz yetersizliğinin konut fiyatlarının artmasına yol açtığını belirterek, “Arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır.” diye ekledi.

Gayrimenkulde Gelecek Öngörüleri

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, bir yıl öncesine kadar uygulanan negatif reel faiz politikaları sonucunda konut kredisi faiz oranlarının ciddi şekilde düştüğünü belirterek, “Bu düşüş, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden olmuştur. Bu eğilim, katlanarak devam etmiş ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış gözlenmiştir.” dedi.

Çekici, 2020-2022 yılları arasında konut satışlarının yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altına yerleştiğini, 2023 yılında ise konut satışlarının düştüğünü vurguladı. Düşük satışların, konut fiyatlarının reel anlamda gerilemesine yol açtığını ifade eden Çekici, “Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması veya tamamen ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.” şeklinde konuştu.

Sonuç olarak, gayrimenkul Türkiye’de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olmuştur. Konut yatırımları, yalnızca barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde, tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken bilinçli olunması gerektiğini vurgulayan Çekici, “Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede kazanç sağlayacaktır.” dedi.