Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, kentsel dönüşüm süreçlerinde dikkat edilmesi gereken bazı hususları vurguladı. Özellikle, arsa veya gecekondusu bulunan kişilerin, imar planlarını değiştirme vaadiyle yüksek ücretler talep eden bazı dolandırıcılara maruz kaldığına dair önemli duyumlar alındığını ifade etti. Yüksel, büyükşehirlerde kentsel dönüşüm projeleri kapsamında imar haklarının sınırlı olduğunu belirterek, dönüşüme giren sitelerde müteahhittin alacağı daire sayısının genellikle yetersiz olduğunu ve bu nedenle maliklerden ek ücret talep edildiğini aktardı.

Müteahhitlere Yüksek Ücret Ödenmemeli

Ali Yüksel, dönüşüm sürecinde müteahhitlere yüksek miktarda ödeme yapılmaması gerektiğini, sürecin imar artışına bağlı olarak şekillendiğini belirtti. Ancak İmar Kanunu çerçevesinde yapılan plan değişikliklerinin çoğu yerde mümkün olmadığını vurguladı. İmar planlarının ve değişikliklerinin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyelerinin, diğer illerde ise belediyelerin veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sorumluluğunda olduğunu ifade etti. Yüksel, bazı kişilerin bu durumu fırsat bilerek, malikleri veya site yönetimlerini yanıltarak imar artışı vaadiyle yüksek ücretler talep ettiğini belirtti.

Kişilerin Uzmanlıklarını Araştırın

Ali Yüksel, bazı maliklerin veya sitelerin bu tür dolandırıcılara vekaletname vermeleri sonucunda hatalı başvurular yapıldığını ve bu başvuruların reddedilmesi ya da hak kaybına yol açtığını söyledi. Ayrıca, bazı durumlarda hiçbir başvuru yapılmadan ücret alındığını da ekledi. Yüksel, şu tavsiyelerde bulundu:

Vekaletname vermeden önce, bu kişilerin şehir plancısı, hukukçu veya mimar olup olmadığını araştırın.
Vekaletname ile hangi işlemlerin yapılacağının net bir şekilde belirtilmesini sağlayın.
Maliklere ek mali yükümlülük getirilip getirilmeyeceği açıkça yazılmalıdır.
Mümkünse hiçbir ücret ödememeye çalışın.
Şüpheli durumlarda, bu kişileri vekaletten azletmek, zarar görmenizi engelleyebilir.

Sanıldığı Kadar Kolay Bir Süreç Değil

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise kentsel dönüşüm sürecinin, özellikle büyük sitelerde imar değişikliği veya emsal artışı açısından sanıldığı kadar basit olmadığını belirtti ve şunları ekledi:

“Bu tür durumlarda, Bakanlık’a bağlı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü üzerinden ‘avan proje’ sunarak legal bir süreç yürütülebilir. Bu süreç, oldukça detaylı bir dosya hazırlanmasını gerektirir. Örneğin, 100 konutluk bir siteniz varsa, dönüşüm sonrası müteahhit payıyla 140 konut yapmak istiyorsanız, bu talebinizi Bakanlık’a iletirsiniz. Bakanlık, birçok kriteri değerlendirerek buna karar verir. Dönüşümün gerçekleşmesi için uygulanan haklar çok kısıtlı ve zorunludur. Bazı kişiler bu durumu suistimal ederek, ‘size imar, emsal alırız’ gibi vaatlerde bulunabiliyor. Bu nedenle önceden asla ücret ödenmemelidir.”

Hak Sahipleri Hayallerle Kandırılabiliyor

Kiraz, Bakanlık’ın verilebilecek imar hakkının üstünü taahhüt etmediğini vurgulayarak, “Bakanlık, mevcut imar hakkının yeterli olmadığı durumlarda bunun nasıl geliştirileceğine odaklanır. Örneğin, mevcut sitedeki bloklar 7 katlı iken, yeni imar planında 5 kata izin veriliyorsa, bu durumda 10 bloklu bir sitede doğrudan 20 daire kaybı yaşanır. Bu nedenle dönüşüm gerçekleşmez. Bakanlık, ‘Bana bu tür durumlarla sınırlı olarak gelebilirsiniz’ demektedir. Ancak bazı kişiler, bu durumların ötesine geçerek hak sahiplerini hayalleriyle kandırmaktadır.”

Kimler Süreci Yürütebilir?

Kiraz, dönüşüm süreçlerinin genellikle şehir plancıları, planlama ofisleri veya kentsel dönüşüm ofisleri gibi uzman kişiler tarafından yürütüldüğünü belirtti. “Elinde çantayla gelip, ‘Ben size alırım, bana şu kadar para verin’ diyenlere asla güvenilmemelidir” dedi. Ayrıca, arazilerde büyükşehirlerin ya da Bakanlık’ın imar değişikliğini bütünsel olarak yapabildiğini, şahsa özel veya keyfi bir şekilde bir arsaya imar artışı verilmesinin imkansız olduğunu da sözlerine ekledi. Kiraz, vatandaşların bu sürecin dışında kalan kişilere itibar etmemeleri gerektiğini belirterek, “Bahsettiğim çerçevenin dışındaki vaadlere kesinlikle inanmamalıdırlar” ifadelerini kullandı.

Suistimaller Artıyor

Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Üyesi ve Yüksek Şehir Plancısı Tuğçe Altınkilit, kendisini mimar, plancı veya haritacı olarak tanıtan fırsatçıların, gerçekçi olmayan sahte yönetmelik maddeleri ve imar hesapları içeren raporlarla vatandaşları kandırdığını belirtti. Altınkilit, “Son dönemde ‘kentsel dönüşüm alanlarında bire üç emsal aldıklarını’ iddia edenlerin sayısında artış görülmektedir. Bu tür suistimalleri tespit ederek ilgili kurumlara şikayette bulunuyoruz. Ancak birçok durumda, biz tespit etmeden önce arsa veya konut sakinlerinin vekalet veya para verdiğini gözlemliyoruz” dedi.

Hazine arazilerini veya imar planı yapılamayacak alanları imara açacağını iddia ederek vekalet alan ve para talep eden şahıslara itibar edilmemesi gerektiğini vurgulayan Altınkilit, “Hak sahiplerinin sahte rapor hazırlayan dolandırıcılara karşı dikkatli olmaları, imar süreçlerinde bilirkişi ve uzmanlarla, şehir plancıları ve dönüşüm ofisleri ile çalışmaları son derece önemlidir” şeklinde konuştu.