Hamide HANGÜL Bilim insanları, İstanbul’da olası bir depreme karşı ciddi uyarılarda bulunurken, kamu otoritesi ve uzmanlar, önümüzdeki 5 yıl içinde 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğini vurguluyor. İlk aşamada acil dönüşüm gerektiren konut sayısının ise 600 bin civarında olduğu belirtiliyor. Bugün İstanbul’un 39 ilçesinde, 188 farklı alanda kentsel dönüşüm çalışmaları sürmekte ve dönüşüm sürecinin başladığı 2012 yılından bu yana toplamda 127,9 milyar TL’lik bir kaynak aktarıldı. Ancak, mevcut enflasyon ortamında artan fiyatlar ve hızla yükselen kiralar, fırsatçıların ortaya çıkmasına neden oldu.

Kiralama Piyasasının Altında Fırsatlar

Birçok fırsatçı, kentsel dönüşüme girmesi beklenen, sıvaları ve boyaları dökülmüş riskli konutları, “Tayinim çıkacak”, “Kiracımın çıkmasını bekliyorum, hemen taşınacağım” gibi bahanelerle piyasa değerinin %40-50 altında kiralamaya başladı. Bu süreçte, mülk sahipleri de “Ev boş kalacağına, en azından kira gelir elde edeyim” düşüncesiyle bu duruma sıcak bakıyor. Ancak, bina için kentsel dönüşüm kararı alındığında, mülk sahipleri birden dairelerini boşaltmak için para talep etmeye başlıyor.

Kiralama Stratejileri ve Sorunlar

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, bazı kişilerin kentsel dönüşüme girecek binaları takip edip oradan kazanç elde etmeye çalıştığını belirtti. Araç, “Eski ve kötü durumda olan evleri kiralıyorlar, orada oturuyorlar. Mülk sahibi ‘Biz kentsel dönüşüme gideceğiz’ dese de, bazı kişiler, ‘Zaten çok uzun oturmayacağım’, ‘Tayinim çıkacak’, ‘Kiracımın taşınmasını bekliyorum’ gibi bahanelerle bu evleri kiralıyorlar. Piyasa değerinin altında, örneğin 30 bin lira olan bir ev için 15 bin lira, 20 bin lira olan bir ev için 10 bin lira kira talep ediyorlar. Bu eski binalar, boş kalmasın diye kiralanabiliyor. Yıkım sürecinden önce bu durum bu şekilde değerlendiriliyor. Ancak sonrasında fırsatçılık başlıyor; ‘Ben taşınamam’, ‘Bana taşınma parası verin’, ‘Tahliye parası verin’, ‘Taşınırım ama yeni ev tutacağım’ gibi taleplerle müteahhitten para talep ediliyor. Yeni kiralayacağı yerin depozitosu, kirası, nakliye masrafları gibi tüm giderleri talep ediliyor. Müteahhit de hızlı bir şekilde dönüşüme gitmek için bu talepleri karşılamak zorunda kalıyor. Hatta bazı kiracılar, bir yıllık kirasını peşin alabiliyor. Özellikle konut değerinin yüksek olduğu bölgelerde bu tür durumlarla sıkça karşılaşılıyor. Örneğin, Avrupa yakasında deprem hasarlı bir bina bu şekilde 6 yıl boyunca boş kaldı ve herkes çıkmadığı için bina yıkıma giremedi.

Yıkım Kararından Sonra Yaşanan Zorluklar

AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, sektörde yaşanan bu tür sorunların dönüşüm sürecini zorlaştırdığını ifade etti. Sert, “Mesela, 6 ay sonra yıkılması planlanan bir bina için yıkım kararı alınmak üzere. Yıkım kararı alındıktan sonra bina ‘riskli yapı’ olarak işleniyor ve kiraya verilemiyor ya da satılamıyor. Ancak öncesinde bu tür binalara giren kiracılar, çıkarken para talep ediyorlar. Yerine göre değişiyor; örneğin, bizim kentsel dönüşüme başladığımız bir yapıdan 2-3 kişi para istedi. Riskli yapılarda hemen dönüşüme başlanmak istense de kiracıları çıkarmak çok zor. Ancak ‘riskli bina’ olarak işlemeniz gerekiyor; bu da bir süreç. Bizim projede riskli bina tespit ettik ama yine de içindeki kiracıları çıkartamadık. Elektrik ve suyun kesilmesi için de binanın boş olması gerekiyor. Muhtarlık, ‘Bina boştur’ yazısı veriyor, ondan sonra elektrik ve su kesiliyor. Ancak çok zorluk çıkıyorsa kaymakamlıkla, yani kolluk kuvvetleriyle tahliye yapılabiliyor.”

Emlak Değerleri ve Çıkar İlişkileri

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, kentsel dönüşüm ve kira değerinin yüksek olduğu bölgelerde bu tür olayların daha sık yaşandığını belirtti. Riskli bir bina kentsel dönüşüme girmeden önce ev sahibinin de boş durmaktansa kiraya verme imkanına sahip olduğunu vurgulayan Akkuş, ancak karar alındıktan sonra kiracının evi boşaltmak istemediğinde sorunlarla karşılaşıldığını ifade etti. “Sefaköy ile Florya’nın kira değeri bir değil” diyen Akkuş, “Bölgesine göre değişiyor. Kira bir yerde 30 bin lira, bir diğer yerde 100 bin lirayı aşıyor. Bu nedenle çıkmak için 6 aylık kirayı peşin isteyen, nakliye parası talep edenler oluyor. Müteahhit de dönüşüme hızlı bir şekilde başlamak için bu talepleri kabul etmek zorunda kalıyor. Çünkü kiracılar çıkmadan dönüşüme başlayamıyor ya da mahkemeye gitmek zorunda kalıyor; bu da nereden baksanız bir yıl demektir.”

Yasal Düzenlemeler ve Sorunlar

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, şu değerlendirmelerde bulundu: “Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra, bile bile can güvenliği riski olan bir binayı kiraya vermek vicdani bir suçtur. Ancak böyle art niyetli kişiler de olabilir. Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri de kanunen ilgili kurumlar tarafından sonlandırılmak zorundadır. Riski kesinleşen yerlerin maksimum 90 gün içinde tahliyesi gerekmektedir. Eğer tahliye yapılmazsa, ilgili idare tarafından masrafları mal sahibine ait olacak şekilde resen tahliyesi gerekecektir. Şöyle bir durum da olabilir; dönüşüme girebilecek bir daire veya daireler satın alınıp, kentsel dönüşüme girdiğinde değerinden fazla bir bedelle satış durumu ortaya çıkabilir.”