Bilim insanları, İstanbul’da meydana gelebilecek olası depremlerle ilgili uyarılarda bulunurken, kamu otoritesi ve uzmanlar, önümüzdeki 5 yıl içinde 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. İlk aşamada, acil dönüşmesi gereken konut sayısının 600 bin civarında olduğu ifade edilmektedir.

Günümüzde İstanbul’un 39 ilçesinde, 188 farklı bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları hızla devam etmektedir. Dönüşümün başladığı 2012 yılından bu yana toplamda 127,9 milyar TL kaynak aktarıldığı belirtilmektedir. Ancak, mevcut enflasyonist ortamda artan fiyatlar ve kiraların hızlı yükselmesi, fırsatçıların ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Kiralama Piyasasında Fırsatçılık

Bazı fırsatçılar, eski ve kentsel dönüşüme girmesi beklenen, sıvaları ve boyaları dökülmüş konutları, “Tayinim çıkacak” veya “Kiracımın çıkmasını bekliyorum, hemen taşınacağım” gibi bahanelerle, piyasa değerinin %40-50 altında kiralamaktadır. Bu süreçte, mülk sahipleri de “Ev boş kalacağına, kira getirisi olsun” düşüncesiyle bu durumu kabullenmektedir.

Kira Fiyatlarının Düşüklüğü

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, bazı kişilerin kentsel dönüşüme girecek binaları takip ederek taşınmaya çalıştığını ve buradan kazanç elde etmeye çalıştığını ifade etmektedir. Araç, şu şekilde açıklamaktadır: “Eski binaları kiralıyor, orada oturuyorlar. Mal sahibi ‘biz kentsel dönüşüme gideceğiz’ dediğinde bazı kiracılar, ‘Zaten çok uzun oturmayacağım’ veya ‘Tayinim çıkacak’ gibi ifadelerle evleri kiralamaya devam ediyor. Piyasa değerinin altında, örneğin 30 bin lira olan evi 15 bin liraya veya 20 bin lira olanı 10 bin liraya kiralıyorlar. Bu durum, yıkım sürecine girmeden önceki aşamada fırsatçılığın oluşmasına yol açıyor.”

Sonrasında ise, kiracılar “Ben taşınamam”, “Bana taşınma parası verin”, “Tahliye parası verin” gibi taleplerle müteahhitten para istemektedir. Müteahhitler de dönüşüm sürecini hızlandırmak için bu talepleri karşılamak zorunda kalmaktadır. Özellikle yüksek konut değerine sahip bölgelerde bu tür durumlar sıkça yaşanmaktadır. Örneğin, Avrupa yakasında deprem hasarlı bir bina, bu şekilde 6 yıl boyunca boş kalmış ve herkes çıkmadığı için bina yıkıma girememiştir.

Çıkan Sorunlar ve Zorluklar

AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, sektördeki bu tür olayların dönüşüm sürecini zorlaştırdığını belirtmektedir. Sert, olayları şu şekilde açıklamaktadır: “Diyelim ki 6 ay içinde yıkılması planlanan bir bina var. Yıkım kararı alındıktan sonra, bina ‘riskli yapı’ olarak kaydedildiği için kiraya verilemez veya satılamaz. Ancak bazı kişiler bu tür binalara girip, çıkarken para talep ediyorlar. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecini oldukça zor hale getiriyor.”

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, kentsel dönüşüm ve kira değerinin yüksek olduğu bölgelerde bu tür olayların daha sık yaşandığını vurgulamaktadır. Akkuş, ev sahibinin riskli bir bina boş durmasın diye kiraya verme yoluna gittiğini, ancak karar alındıktan sonra kiracının evden çıkmak istemediğinde sorunların ortaya çıktığını belirtmektedir. “Kira bedeli yüksek olan bölgelerde, kiracının çıkması için 6 aylık kirayı peşin isteyen ve nakliye parası talep edenler olabiliyor. Müteahhit de dönüşüme hızlı bir şekilde başlamak için bu talepleri kabul etmek zorunda kalıyor.”

Yasal Zorluklar ve Haklar

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra, bu durumu bile bile kiraya vermenin vicdani bir suç olduğunu ifade etmektedir. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin de kanunen ilgili kurumlar tarafından sonlandırılması gerektiğini belirten Şen, riskli yapıların maksimum 90 gün içinde tahliye edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Kiracı tahliye edilmediği takdirde, ilgili idare tarafından masrafları mal sahibine ait olacak şekilde resen tahliyesinin yapılması gerektiği ifade edilmektedir.

“Dönüşüme girebilecek bir daire veya daireler satın alındığında, kentsel dönüşüm sürecinde bu dairelerin değerinden fazla bir bedelle satış durumu da söz konusu olabilir.”